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【 亿翰智库】 “均衡发展”逻辑下的融侨,如何演绎美好生活?
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 时间:2019-01-02 | 浏览:5738 次

引 言

2018年,房地产市场注定是不平凡的一年。“腰斩门”、“流拍门”、“降价门”、“并购门”、“裁员门”……万象丛生、变化莫测。在这种大背景下,不同类型企业采取各种方式应对市场变化,碧桂园“提质降速”、万科高喊“活下去”。有一家闽系房企在冲规模的路途中却显得与众不同,不同于多数“激进”的闽系房企,它被称作“房地产稳健长跑者”,自创立以来,一直以稳健与务实的面貌示人。它在2018年有条不紊地实行了战略与组织变革,坚定地朝着长远目标奋进。它就是老牌“非典型”闽系房企——融侨集团。

2018年,融侨集团在接近“而立之年”,开启两大战略变革。一是年初发布“城市美好生活综合服务商”的全新品牌定位,以住宅开发为核心,落地“地产+”多元产业链;二是10月成立融侨产业集团,将产业与地产提升至相同的战略高度,朝着“B2C”+“B2G”市场迈出坚定步伐。在这两大举措背后,是融侨“双轮、双翼“发展模式的确立和实行。


总领战术:

推进“双轮、双翼”发展模式,构建全新产业生态链

2018年10月,融侨调整了组织架构,将地产与产业板块独立开来,成立融侨产业集团,下设商业总公司、酒店事业部、教育事业部、医疗事业部、农业事业部。此举使得其地产业务与产业业务更加“聚焦”,使得各板块业务既要规模,更要效益,集团“双轮、双翼”发展模式也就此展开。

图:融侨集团“双轮、两翼”发展模式

图:融侨集团组织架构


夯实地产驱动: 

坚定投资战略定力,同时发力B2C与B2G

优秀的成长型房企必定具有坚定的战略定力,融侨集团亦是如此。

1)优化城市布局,合理配置土储结构

在城市布局方面,融侨一直有着精准而独到的投资策略。近两年,融侨提出“以福州、上海为双核心城市,深耕省会级及强二线城市,辐射环热点城市群的三线城市”的城市布局。目前,融侨已深耕布局海西经济区、长三角经济区、中部经济区、京津冀经济区及西南区域。

2017年以来,中西部重点城市触发“人才引入大战”,以武汉、西安、郑州、长沙等为代表,落户人数众多,为当地楼市需求提供了极有力的支撑。而融侨坚持以提高投资效率为导向的布局策略,积极进驻这些优质区域。得益于精准的投资布局,融侨能有效抓住本轮城市发展周期,同时也化解了楼市调控风险,2018年全年业绩增长近50%。

在拿地土储方面,18年融侨踏准土拍市场周期,在土地市场流拍、地块溢价较低之际迅速出手,在全国通过招拍挂、收并购、合作等方式新增24幅地块,补充大量货值,为企业长期发展奠定坚实基础。

表:2018年融侨集团拿地情况

 2)挖掘自身资源,持续发力B2G市场

当前房地产角色定位已转换成“稳定器”+“产业载体”,行业由单一的“B2C”市场变为双边的“B2C”+“B2G”。对此,融侨同样“嗅觉灵敏”,既坚持住宅开发为核心的“B2C”市场,也积极发力“B2G”市场。(B2G市场是指以资源为导向、以政府为面对主体的产业发展模式,其包含产业新城、产业园、特色小镇、古镇开发等等)。

融侨集团创始人林文镜先生曾经说过:一个成功的企业家,不能置家乡贫穷落后于不顾,否则就是失职,就是人生的失败。产业一直是融侨的重点发展方向。早在20多年前,心系桑梓的林文镜先生就在家乡福清县创办了全国第一个侨办工业村——洪宽工业村,规划建设“四区一中心”:洪宽商住中心、传统工业区、洪宽机园区、金属深加工区、农业开发区。

2018年12月,CCTV4《走遍中国》系列片“四海共潮生”大篇幅介绍了林文镜先生回到福建福清投资办厂、建设开发区、建设港口,甚至用自己的钱贴给进驻的外商当作物流补助的爱国事迹。近30年过去了,林文镜先生的愿望也在逐渐实现。目前,洪宽工业村已成为国家级融侨经济技术开发区骨干园区,生产生活一片欣欣向荣。同时,洪宽工业村仍有近10平方公里的土地有待开发,为融侨储备了大量战略性土储。

当前乡村振兴战略与特色小镇大兴之际,融侨集团也有涉足。对于特色小镇,融侨旨在整合两岸文化资源,传承当地文化特色打造特色小镇区域样本。目前已经获取多个项目,未来3年将陆续落地建设。

表:当前融侨集团涉足的主要B2G项目


紧抓产业驱动:

打造多元产业,构建城市美好生活

2018年以来,房企纷纷更名,谋求转型升级,据不完全统计,有近15家房企完成更名。

表:2018年部分房企更名原因及多元化布局情况

对于融侨而言,在转型成为“城市美好生活综合服务商”后,围绕民生产业进行多元产业布局。从客户全生命周期的服务需求,逐步形成全龄教育生态链、商务生态链、大健康医疗产业链等三大生态链,并积极响应“乡村振兴战略”,发展绿色农业产业链。

图:融侨客户全生命周期服务产品线


1)融侨教育:

资源向社区延伸,构建全龄教育体系

融侨教育通过“自建+联营+联办”的发展模式,当前已经构建完成全龄教育体系,覆盖“学前教育+义务教育+国际教育”三大阶段。

图:融侨重点教育项目

2018年,更与英国私立名校赛德伯学校强强合作,双方联手打造的高端国际双语学校——福州融侨赛德伯学校是一所涵盖幼儿园、小学、初中、高中十五年一贯制的寄宿制国际化学校,小学部、中学部,旨在打造浸泡式的英语学习环境, 提供全方位的国际教育氛围。

值得一提的是,融侨塞德伯学校是福州滨海新城的重要民生配套,是融侨践行美好城市生活的最重要一环。该项目占地近240亩,总建筑面积约17.5万㎡,分三期建设。一期部分从动工建设到2018年9月3日开学用了不到一年时间,整个项目预计2019年将全部建成。

图:融侨部分学校展示


2)融侨商业:以人为本,定制非标商业

融侨商业以“商务”“文旅”“生活”为三大方向,当前已形成艺术商业中心、城市人文中心、美学生活中心三大成品系列。其项目上海融侨中心、福州融侨中心ARTMALL 、福州融侨外滩壹号、福州台屿里、合肥融侨里等均打造成为各城市地标性商业项目。

图:融侨商业产品线及代表项目

2017年,如果说是融侨商业探索的元年,那么2018年则是融创商业快速发展的一年。2018年,融侨商业实施“四步走计划”。第一步:优化和升级融侨集团现有的一些存量资产;第二步:让融侨商业在行业中树立自己的品牌;第三步:积极获取更多的土地资源;第四步:让整个团队的基础和管理更加夯实。

值得一提的是,2018年12月上海融侨中心正式开工建设。这是融侨商业进入上海的首个大型商业文化综合体,该项目是在原有60年城市历史记忆的上海红坊创意园区基础上进行深化改造而成的,并于2018年9月荣获“GBE最受期待综合体大奖”。

图:上海融侨中心



3)融侨医疗:引入国际资源,推进强强合作,构建大健康医疗产业链

融侨医疗积极借助外部资源,通过收购、合作等等方式,以福州为中心、向省内外其他城市拓展。目前已落地有融侨母婴护理中心,其他项目如福州融侨国际综合医院、重庆融侨国际医养健康城、重庆融侨国际肿瘤医院等已签约,处于规划建设中

图:融侨母婴护理中心

2017年融侨与英国NHS诺桑比亚建立长期战略合作关系,2019年1月正式入股同道医师集团,为融侨医疗项目的前期规划、中期资源导入及后期管理运营提供了坚实保障。

表:融侨医疗健康代表项目


4)融侨农业:

打造现代农业产业,助力乡村振兴

融侨农业板块借助集团品牌优势,与其他产业联动,从市场、科技、人才全面发力,通过资源整合,实现产业发展。

在农业科技上,以福建福清田园科创小镇为试点,建立产业振兴标杆。通过农业研究,输出科研成果,与周边进行产业分工、互联协作,将农创园区打造成为“科技农业+休闲农业”的第四代产业园。

在农业市场上,与龙头农业企业合作,构建现代农业销售体系。选择最优农副产品,通过严选标准化,合力完善农产品种养模式、产品设计、物流配送等方面,同时借力物业和互联网平台直供融侨大量业主、合作伙伴和社会团体,解决农产品的销售问题。

在农业人才上,启动“大地之子计划”,培养乡村带头人。2017年发起“大地之子——乡村发展带头人支持计划”,今年已是第二届,通过资金支持、资源嫁接等方式,培养乡村带头人。

表:融侨“大地之子计划”主要内容


展金融创新之翼:

建立多元化融资渠道,为规模发展做支撑

2018年,融资艰难、借贷成本持续走高已是行业共识。受困于此,“加大推盘量、加快现金回流”、“勒紧裤腰带过冬”成为多数企业的真实写照。房企多方位寻求银行合作,探索新型融资工具成为必然,而今年融侨在这两大方面“颇有建树”。

1)与多家主流银行合作,名列资本界授信“白名单”

近几年,融侨规模稳步增长,负债率处于行业中下水平,财务状况良好。得益于负债结构合理、品牌实力强劲等优势,目前融侨与国有四大银行中农工建均有深度战略合作,与20多家主流银行总部拥有直接授信关系。2018年更是成为工行总行直营客户之一,福建省仅2家,并接入银企系统直连服务,也与建设银行总行接入银企直连服务,极大提高了客户按揭业务的办理效率,加速资金回笼。

表:主流授信银行对融侨集团信用评级

融侨集团的较高信用等级也为公司融资提供了便利。根据亿翰智库统计分析,企业在债券市场上进行债权融资时,信用评级越高,越容易获取资本界认可,发债规模及通过率也越高。

图:2008年至今全行业发债评级结构图

数据来源:亿翰智库

2)强化融资能力,积极探索新型融资工具

在资产证券化方面,融侨亦有所突破。通过公开/非公开公司债券、物业费ABS、购房尾款ABS专项计划等方式,有效降低集团融资成本,并积极探索长租公寓、物业收费、购房尾款、商业物业、REITS等各项资产证券化领域,为长期发展提供资金保障和支撑。


强服务创新之翼:

围绕客户导向为核心,建立客户管理体系

行业下行压力下,客户认同将会成为企业可持续发展的核心竞争力之一。融侨2018年持续全面围绕客户导向核心,形成“1+2+3+4+5”客户管理体系,围绕产品和服务,通过有效的管理、服务、价值条线把握,针对准(准业主)、磨(磨合期业主)、稳(稳定期业主)、老(老业主)四个周期的不同身份状态,通过客户出了事有人管、产品无瑕疵、所见即所得、有惊喜、有感动五大需求,来落实融侨客户满意度的管理动作,满足客户需求。目前,融侨已经分别在福州、厦门、无锡三地进行客户满意度升级计划试点,未来将通过有效经验累积形成全国落地。


总结:

稳健长跑的融侨将会更加完美演绎美好生活

“潮平两岸阔,风正一帆悬”,融侨集团砥砺前行29载,“居中稳健”却不失锐意进取。相信在“全盘均衡发展”的战略执行及全产业链构建之下,融侨集团定将驶向新的征程,而其自定义下的美好城市与生活也将得到完美演绎。


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